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중소형 빌딩 투자, 상권 흐름과 성공 사례에서 해답을 찾자


투자 수요 커진 수익형 부동산

최근 2년간 국내 경제성장률이 2%대에 머물러 있고 내수 부진, 국정 농단 사태에 이어 설상가상 사드(THAAD·고고도 미사일 방어 체계) 배치 문제로 중국 관광객이 급감하는 등 대내외 악재로 인해 경기 불안 양상이 이어지고 있다. 한편 한국은행은 2016년 6월 기준 금리를 1.25%로 인하한 후 10개월째 동결하면서 자산 재테크에 있어 선택의 폭을 더욱 좁혀놓고 있다. 주택 시장 또한 그동안 오를 만큼 올랐다는 시그널이 감지되면서 지난 몇 년처럼 지속적인 상승장을 기대하기는 어렵다는 인식이 확산되고 있다. 그 결과 수익형 부동산 투자가 반사이익을 얻으며 30대 직장인부터 은퇴 이후 이자소득에 의존하던 노년층까지 투자 수요층이 확대되고 있다.

올해 수익형 부동산 시장은 저금리 기조로 인한 풍부한 유동자금의 영향으로 인기가 지속될 것으로 예상된다. 물론 지난 3월 15일 재닛 옐런 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장은 정책 금리를 0.25% 인상했고, 연내 두 차례 추가 인상을 예고하면서 레버리지 의존도가 큰 중소형 빌딩 시장이 타격을 받을 수 있다는 우려도 나오고 있다. 하지만 우리나라는 약 1,334조원에 이르는 가계 부채 부담으로 단기간 내 급격한 대출금리의 인상 가능성은 희박할 것이고, 그동안 투자처로 각광받던 주택 시장이 규제 정책으로 전환되면서 수익형 부동산의 인기는 꾸준할 것으로 보인다. 다만 매매가 상승 부담과 임대차 시장 불안으로 임대 수익률의 하락세는 불가피할 것이다. 따라서 강남 등 서울 핵심 상권이나 대학가 상권 등 지역별·상권별 양극화 현상과 우량 매물의 품귀 현상도 심화될 것으로 예상된다.

수익형 부동산 시장의 지지 않는 별, 중소형 빌딩 투자

수익형 부동산은 매월 일정한 소득을 창출할 수 있는 부동산으로, 크게 주거용과 상업용으로 나눌 수 있다. 주거용은 중소형 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 도시형 생활 주택 등이 있고 상업용은 단지 내 상가, 근린 상가, 중소형 빌딩 등이 해당한다. 이 밖에 지식산업센터, 섹션 오피스, 게스트하우스, 캠핑장 등도 임대 소득 창출이 가능한 수익형 부동산으로 자리매김하고 있다. 이처럼 수익형 부동산의 상품 범위가 넓어지고 있음에도 불구하고 자산가들이 가장 선호하는 부동산 투자 상품은 소위 ‘꼬마 빌딩’으로 불리는 ‘중소형 빌딩’이다. 그 이유는 자산 재테크 중 부동산 투자로 많은 수익을 챙긴 성공 경험이 쌓여 있어 친숙하고, 자녀 증여 측면에서 절세 효과가 크기 때문이다.

중소형 빌딩 투자 시 고려해야 할 주요 요소

일반적으로 투자자가 중소형 빌딩에 투자하는 경우 공통적으로 안정적 현금 흐름 창출은 물론이고, 향후 자본이득(Capital Gain)까지 챙기고 싶어 한다. 다시 말해 투자 부동산이 주요 상권의 요지에 위치하고 공실 위험이 적어 안정된 임대료 수취가 가능하며, 향후 개발 호재까지 예정되어 있는 부동산에 투자하고 싶어 한다는 뜻이다. 이러한 조건을 충족시킬 수 있는 상권으로는 명동과 강남의 일부 지역, 이태원 꼼데길, 홍대 상권 등을 꼽을 수 있다.

이들 상권의 공통점은 상권 형성 과정이 비슷하다는 것이다. 상권 형성 초기에는 수공예품, 미술품, 액세서리 등 잡화, 보세품 위주의 볼거리가 생기면서 유동 인구가 늘어나고 음식점, 카페 등 먹거리들이 자리 잡으면서 상권이 성장하기 시작한다. 그다음엔 주로 여성을 타깃으로 하는 패션·헬스·뷰티 숍, 화장품 전문점이 늘어나고 자라, H&M, 유니클로 등 대형 SPA 패션 전문점이 입점하면서 정점에 다다르게 된다.

따라서 투자가치가 잠재된 부동산을 공략하기 위해서는 볼거리와 놀 거리, 독특한 문화 등 집객 요소를 두루 갖춘 지역을 눈여겨보고, 상권이 변화하는 단계를 관찰하면서 투자 지역을 선정해야 할 것이다. 이렇게 상권 선정이 끝나면 개별적인 부동산 분석이 수반되어야 하는데, 일반적으로 대상 부동산의 입지, 모양, 접근성, 투자수익률 등을 분석하게 된다. 하지만 진정한 고수가 되려면 추가로 검토해야 할 중요한 요소들이 있다.

첫째, 매수자는 반드시 현장 조사를 통해 대상 부동산의 물리적 요소들(건물의 내·외부 상태, 주차장, 용도, 구조 등)을 꼼꼼히 살펴야 한다. 이를 통해 물리적 하자 부분을 체크하여 사고 예방 및 매입 후 추가 비용의 투입 여부와 대략의 규모를 사전에 확인해야 한다. 건물의 내구성과 기능은 건물의 경쟁력일 뿐만 아니라 건물 가치 산정 시 중요한 부분을 차지하기 때문이다.

둘째, 실제 임대 수익과 직결되는 임차인에 대한 개별 분석이다. 해당 건물에 입주한 임차인의 업종, 브랜드, 임대차 계약 기간, 계약 만료 후 이전 가능성 등을 꼼꼼히 확인하여 적어도 2~3년간의 임대 수익을 예측해보고, 공실 발생에 대비한 플랜 B를 미리 준비해야 한다.

셋째, 인근 유사 빌딩의 공실 현황 및 임대료 수준을 분석하여 현재 임대료가 주변 빌딩들과 비교해 적정한 수준인지, 아니면 추가적 임대료 인상 가능성이 있는지 점검하여 임대 수입을 극대화할 수 있는 기회를 파악해야 할 것이다.

넷째, 현재 빌딩 상태가 볼품없더라도 섣부른 판단은 금물이다. ‘부동산도 만들어야 제값을 받을 수 있다’는 말처럼 노후한 건물일지라도 일정 비용을 투입하여 리모델링 공사를 진행하고 양질의 임차인으로 교체하여 임대료 및 건물 가치를 상승시킬 수 있다. 아래와 같은 투자 사례를 교훈 삼아야 한다.


리모델링 공사를 통한 Value Up(용도 변경 및 임차 업종 개선)

· 강남역 상권 이면에 위치한 대지 면적 418.31㎡의 5층 건물

· 취득 당시 소유주가 사무실 용도로 직접 사용하던 노후한 빌딩을 매수하여 리모델링 공사 진행

· 한의원, 성형외과, 멀티방 등 근린 상가로 용도 변경 (보증금 5억7,000만원, 월 임대료 3,400만원)

· 취득 금액 62억5,000만원(2011년 5월) + 공사 비용 7억원 = 69억5,000만원

· 매도 금액 89억원(2013년 8월) ⇒ 시세 차익 19억5,000만원 (세금 등 부대 비용 제외)



· 가로수길 초입 이면에 위치한 대지 면적 235.01㎡의 4층 건물

· 취득 당시 다가구주택으로 활용하던 주택을 매수하여 리모델링 공사 진행 (보증금 10억원, 월 임대료 430만원 ⇒ 당시 수익률 1.8%)

· 봉추찜닭, 이자카야, 미용실 등 근린 상가로 용도 변경 (보증금 3억7,000만원, 월 임대료 2,700만원)

· 취득 금액 39억원(2010년 4월) + 공사 비용 5억원 = 44억원

· 매도 금액 66억원(2015년 3월) ⇒ 시세 차익 22억원 (세금 등 부대 비용 제외)

전문가의 조언 아래 신중하게 투자해야

마지막으로 투자 검토 단계에서 공신력 있는 부동산 전문가에게 의뢰하여 검증받고 코치를 받는 것이 바람직하다는 사실을 기억하자. 독단적인 사고에서 벗어나 투자 대상 부동산의 가격 적정성이나 향후 발전 가능성 등 전문가의 시각으로 검증받아야 판단 오류를 줄일 수 있기 때문이다. 더불어 돌다리도 두드려보고 건너는 자세로 대출 가능 금액과 대출금리, 부대 비용 등을 사전에 검토해야 성공 투자를 실현할 수 있을 것이다.



WRITER 김능수(우리은행 WM자문센터 부동산 컨설턴트)

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